Déficit foncier 2026 : jusqu'à 21 400 € retirés de votre revenu imposable
Le mécanisme préféré des contribuables fortement imposés qui possèdent déjà des revenus fonciers : vous rénovez un bien ancien, et le coût des travaux vient effacer votre impôt — y compris sur vos autres revenus.
Plafond déduction revenu global : 10 700 €/an en principe, porté à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G, jusqu'au 31/12/2027.
Imputable sur : revenus fonciers + revenu global.
Report : 10 ans pour les revenus fonciers.
Conservation minimale : 3 ans après imputation du déficit global.
Hors plafond niches fiscales de 10 000 €/an.
Comment ça marche, concrètement
Quand vous engagez des travaux déductibles sur un bien loué nu, leur coût dépasse souvent les loyers encaissés : vous créez un déficit foncier. Ce déficit s'impute d'abord sur vos revenus fonciers existants, puis jusqu'à 21 400 €/an sur votre revenu global (plafond doublé jusqu'à fin 2027 pour la rénovation énergétique). Autrement dit, la facture de travaux se transforme en baisse d'impôt, tout en valorisant votre bien.
Pourquoi c'est redoutablement efficace à 41% et 45%
Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus chaque euro déduit vous rapporte. Pour un contribuable à 41% ou 45%, le déficit foncier est l'un des rares leviers qui agit directement sur le revenu global, hors plafond des niches fiscales de 10 000 €. C'est un avantage rare et précieux : vous pouvez le cumuler avec d'autres dispositifs.
Quels travaux sont éligibles ?
Sont déductibles les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (rénovation, mise aux normes, isolation, remplacement d'équipements). En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. Nous sécurisons ce point avec vous et nos partenaires spécialisés avant tout engagement : c'est là que se joue la solidité de l'opération.
Pour qui ?
Le déficit foncier est idéal si vous êtes fortement imposé, si vous percevez déjà des revenus fonciers et si vous voulez un bien de caractère dans l'ancien tout en réduisant l'impôt dès la première année. Il se combine très bien avec un montage Jeanbrun dans le neuf : notre simulateur vous montre l'effet des deux réunis.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le déficit foncier en 2026 ?
Le déficit foncier naît lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu (notamment les travaux) dépassent les loyers perçus. La fraction correspondant aux travaux s'impute sur le revenu global dans la limite d'un plafond annuel, réduisant directement l'impôt sur le revenu.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
Le plafond d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an, porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de sortir des classes E, F ou G, jusqu'au 31 décembre 2027. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Combien de temps peut-on reporter un déficit foncier ?
La part de déficit excédant le plafond, ainsi que la fraction issue des intérêts d'emprunt, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit imputé sur le revenu global impose de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.
Peut-on cumuler déficit foncier et autre dispositif ?
Oui. Le déficit foncier se combine avec plusieurs stratégies, notamment la Loi Denormandie sur de l'ancien à rénover, pour gommer simultanément l'impôt sur le revenu et les revenus fonciers existants — l'une des optimisations les plus puissantes pour les foyers fortement fiscalisés.
Combien pourriez-vous déduire cette année ?
Notre simulateur calcule votre économie réelle selon votre TMI et votre projet, et vous envoie un rapport chiffré. Gratuit, en 2 minutes, sans engagement.
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